家仕舞いを考える

残された家の行方

家仕舞い（いえじまい）とは、住んでいた家や実家を整理し、手放す（売却、解体など）こと、またはその準備と一連の手続きを指す、近年使われるようになった言葉です。

歳を重ねてからいざ「どうしよう」となる前に検討をしておく必要があります。特に家財や、残置物の廃棄など自分の体が動くうちに行った方が良いです。全て業者さんに任せるとなると、建屋の坪数・残置量にも寄りますが数百万に膨らむ可能性が高い。

特に、突如として親が亡くなったり介護施設に入居したりした後で、空き家となった実家をどうするか考えるのも負担が大きい。その他、単に家を片付けるだけでなく、以下のようないくつかの側面を含みます。

家仕舞いの主な要素

側面	内容
物的整理	* 遺品整理、不用品の処分（生前整理を含む） * 家の解体、リフォーム、または修繕
法的手続き	* 相続手続き（不動産の名義変更、遺産分割） * 賃貸に出す場合の契約、税金（固定資産税）関連の手続き
金銭的側面	* 解体費用、売却費用、仲介手数料などの資金準備 * 税金対策（売却時の譲渡所得税など）
精神的側面	* 実家や思い出との「お別れ」や区切りをつけること

家仕舞いを考える上での重要ポイント

1. 相続人の合意形成:
   • 家をどうするか（売るか、残すか、解体するか）について、相続人全員の合意が必要です。
   • 不動産の名義変更（相続登記）は必須の手続きです。
2. 空き家対策特別措置法:
   • 管理されていない空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。
   • 指定されると、固定資産税の優遇措置（更地にしていない場合の税金が約6倍になる）が解除されたり、自治体による行政代執行（強制解体）の対象となる可能性があります。
3. 税制優遇措置:
   • 相続した空き家を売却する場合、一定要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（3,000万円控除）」が適用される可能性があります。

家の解体費用の相場と内訳

家を解体する場合の費用相場と、負担を軽減できる可能性のある補助金について詳しくご説明します。

家の解体費用は、主に以下の3つの要素で決まります。

1. 建物の構造: 木造が最も安く、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）の順に高くなります。
2. 延床面積（坪数）: 面積が大きいほど費用は高くなります。
3. 立地条件: 重機やトラックが入りにくい場所（狭い道路、隣家との間隔が狭いなど）は、手作業が増えるため割高になります。

構造別の坪単価目安

一般的な一軒家（木造）の解体費用の坪単価相場は、3万円〜5万円/坪程度です。

建物の構造	坪単価の目安（建物本体）	30坪（約100㎡）の費用目安
木造	3万円〜5万円/坪	90万円〜150万円
鉄骨造（S造）	5万円〜7万円/坪	150万円〜210万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	6万円〜8万円/坪	180万円〜240万円

（注）上記はあくまで目安であり、地域や時期、業者によって変動します。正確な費用は必ず複数の解体業者から見積もりを取得してください。

費用が高くなる要因（付帯工事費）

上記の本体解体費用以外に、以下のような「付帯工事費」が追加されることが一般的です。

項目	費用の目安
残置物（家財）処分	部屋の量や残量による（1部屋あたり数万円〜数十万円）
ブロック塀・フェンスの撤去	1メートルあたり数千円〜1万円程度
庭石・庭木の撤去	規模による（数万円〜数十万円）
地中埋設物	浄化槽、古い井戸、過去の建物の基礎などが見つかった場合、別途費用
アスベスト除去	建築時期によっては事前調査・除去が必要となり、高額になりやすい（数十万円〜）

解体費用に使える補助金制度

空き家解体に関する補助金は、国ではなく、主に各市区町村といった自治体が設けている制度です。国（国土交通省）は自治体の空き家対策を財源面で支援しています。

補助金制度の主な種類

制度名（一般的名称）	目的・対象	補助額の目安
老朽危険空家等除却費補助金	老朽化や倒壊の危険がある空き家（特定空家等に指定されたものを含む）の解体費を助成し、安全性を確保する。	解体費用の1/3〜2/3程度で、上限は50万円〜150万円程度が多い。
耐震診断・改修関連	旧耐震基準（昭和56年5月31日以前に建築）の建物が対象となることが多い。	自治体によって条件や金額は大きく異なる。
都市景観形成地域老朽空き家解体補助	景観保全などを目的とする。解体後の土地利用に制限がつく場合がある。

補助金申請の【最重要注意点】

1. 所在地が定める制度を確認: 補助金制度の有無、条件、補助額はすべて空き家のある市区町村によって異なります。
2. 必ず工事前に申請: ほとんどの補助金は、解体工事の契約や着手をする前に自治体へ申請し、交付決定通知を受けていることが必須条件です。工事を始めてしまってからでは、原則として補助金の対象外となります。

空き家の解体に関する補助金は、各自治体（市町村）が独自に設けている制度が中心です。国（国土交通省）の支援事業（空き家再生等推進事業など）を基に、自治体が財源を確保して実施しています。

主なポイントと一般的な流れは以下の通りです。

補助金の主な種類と対象

自治体によって名称や条件は異なりますが、主に以下のような補助金があります。

• 老朽危険家屋解体撤去補助金（老朽危険空家等除却費補助金など）
  • 目的: 老朽化や倒壊の危険がある空き家の解体を助成し、周辺への危険を防止すること。
  • 対象: 自治体の現地調査により、危険性が高いと判断された空き家（「特定空家等」と判断される場合もあります）や、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物などが条件となることが多いです。
  • 補助額: 解体費用の1/5～1/2程度で、上限額は数十万円～100万円程度が目安ですが、自治体によって大きく異なります。
• 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
  • 目的: 街の景観を守ることを目的とした補助金で、解体後の土地利用に制限（景観形成基準を満たすことなど）が設けられることがあります。

申請の一般的な流れと注意点

補助金の申請には、多くの自治体で以下の流れが求められます。

1. 事前相談・現地調査:
   • まずは空き家のある**自治体（市役所・区役所の住宅政策課、建築課、空き家対策担当窓口など）**に、対象となるか確認しましょう。
   • 補助対象となるか判断するために、職員による現地調査（不良住宅判定など）が行われます。
2. 補助金交付申請:
   • 【最重要】解体工事の契約・着手をする前に**申請し、交付決定を受ける必要があります。工事開始後の申請は、原則として対象外となりますので特に注意が必要です。
   • 必要な書類（申請書、登記事項証明書、解体業者の見積書、写真など）を提出します。
3. 審査・交付決定:
   • 自治体の審査を経て、補助金交付決定通知書が発行されます。
4. 解体工事の実施:
   • 交付決定を受けてから工事に着手します。
5. 完了報告・請求:
   • 工事完了後、完了報告書、領収書、工事写真などを提出します。
6. 補助金の交付:
   • 審査・確定通知後に、補助金が振り込まれます。

まとめ

建物がある土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。解体するとこの特例が解除され、税金が急増するため、解体の判断は慎重に行う必要があります。更地で売るにしても、現状渡しでの売却にしてもコストを考慮し、事前の念密な計画とスケジューリングを考慮する必要があります。